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SOPAFI CONSEIL Gérant de SOPAFI Conseil & de SOGEC RETRAITE

2013 : Danger fiscal sur les plus-values immobilières.

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La fin d’année 2012 a eu de quoi nous donner le tournis sur le plan fiscal. Il a fallu attendre le 30 décembre 2012 pour avoir enfin une position stable sur les différentes lois de finances et loi de finances rectificative.
Vous ne l’avez peut-être pas vu passer, mais au milieu des dispositions sensées taxer « les plus riches », se trouvait une nouvelle taxe concernant beaucoup d’entre vous… un nouvelle taxe sur les plus-values immobilières !

2013 – danger fiscal sur les plus values immobilieres

Comment calculer une plus value immobilière

Lorsqu’un particulier ou une SCI imposée à l’impôt sur le revenu vend un bien immobilier (Maison, appartement, terre, terrain…) plus cher que son prix d’acquisition il réalise une plus-value taxable.

Depuis septembre 2011 les modalités de calcul et d’imposition de cette plus value on subi de nombreux correctifs.

Etape n°1 : Définir le prix d’achat «  Fiscal »

Le prix d’achat « fiscal » est constitué :

Du prix … :

  • d’achat effectivement payé et inscrit dans l’acte notarié,
  • de construction en cas de construction du bien
  • inscrit dans l’acte notarié dans le cas d’un bien reçu par succession ou donation

Corrigé des … :

Frais d’acquisition

Il s’agit des frais d’acte notarié réellement payés. Ces frais peuvent dans le cadre d’une acquisition être, selon le choix du contribuable, évalué forfaitairement à 7.5 % du prix d’achat.

Travaux

Enfin, il faut majorer le prix d’acquisition des travaux réalisé sur le bien à conditions de pouvoir justifier de factures d’artisans. Dans le cas ou vous avez détenu le bien plus de 5 ans et que vous ne pouvez pas justifier de facture il est possible de retenir les travaux pour un taux forfaitaire de 15 % du prix d’acquisition. Ce taux peut également être appliqué s’il est plus favorable que la production de factures.

Etape n°2 : Définir le prix de vente

C’est la partie la plus simple puisque le prix de vente correspond au prix inscrit dans l’acte notarié.

elui-ci peut cependant être corrigé des frais supportés par le vendeur au moment de la vente (diagnostics obligatoires, levée d’hypothèque, mobilier vendu séparément…)

Etape n°3 : calcul de la plus value imposable.

La méthode la plus simple aurait été de simplement soustraire du prix de vente corrigé le prix d’achat corrigé. Mais le calcul ne s’arrête pas là. En effet, cette formule nous donne uniquement la plus value brute et cette plus-value peut, bien heureusement subir de nombreux correctifs qui allègent la base taxable.

Abattement pour durée de détention

A cette plus value brute, il est possible d’appliquer un abattement en fonction de la durée de détention du bien. Ce dispositif peut amener à une exonération totale de la plus value à partir d’un certain nombre d’année de détention. En 2011 le législateur a fortement écorné ce dispositif en passant la durée de détention pour obtenir une exonération totale de 15 ans à 30 ans.

Tableau comparatif de l’évolution des abattements

Durée de détention

Abattement applicable à partir du 01/02/2012

Abattement Ancien dispositif
0 à 5 ans 0% 0%
6 ans 2% 10%
7 ans 4% 20%
8 ans 6% 30%
9 ans 8% 40%
10 ans 10% 50%
11 ans 12% 60%
12 ans 14% 70%
13 ans 16% 80%
14 ans 18% 90%
15 ans 20% 100%
16 ans 22% 100%
17 ans 24% 100%
18 ans 28% 100%
19 ans 32% 100%
20 ans 36% 100%
21 ans 40% 100%
22 ans 44% 100%
23 ans 48% 100%
24 ans 52% 100%
25 ans 60% 100%
26 ans 68% 100%
27 ans 76% 100%
28 ans 84% 100%
29 ans 92% 100%
30 ans 100% 100%

Une fois l’abattement appliqué, vous obtenez la plus value nette taxable.

Abattement fixe :

Nous vous rappelons que depuis le 21/09/2011 l’abattement fixe de 1000 € qui s’appliquait sur la plus value nette a été supprimé

Abattement exceptionnel :

La loi de finances pour 2013 prévoyait que de manière exceptionnelle les cessions réalisée en 2013 bénéficieraient d’un abattement de 20% sur la plus value nette taxable. Cette  disposition ne pourra pas s’appliquer en l’état puisque le Conseil Constitutionnel l’a invalidé.

Exonérations

Enfin, il convient de noter que dans certains cas, la plus-value réalisée est totalement exonérée. C’est notamment le cas très fréquent de la plus value réalisée à l’occasion de la cession de la résidence principale du contribuable.

Nous pouvons également citer, les plus-values réalisées à l’occasion de la cession :

  •  De l’ancienne résidence principale par des personnes âgées ou invalides, sous réserves du respect de certaines conditions ;
  • De la première vente d’une résidence secondaire, sous conditions et depuis 2012 uniquement ;
  • De la vente réalisée par des non résidents européens d’une résidence en France, sous conditions,
  • D’un immeuble d’une valeur  inférieure à 15 000 €

Etape n°4 : Calculer l’impôt à payer.

Une fois la plus value calculée reste à savoir combien faut-il payer ?

La plus-value taxable était traditionnellement soumise à deux impôts :

  • L’impôt sur la plus value au taux forfaitaire de 19 %
  • Les prélèvements sociaux aujourd’hui à 15.5 %

Le taux global d’imposition était donc de 34.5 % au 31/12/2012.

De 2009 à 2012 ce taux a progressé de 22.7% puisqu’en 2009 il n’était que de 28.1% (16 % d’impôt sur la plus value et 12.1% de prélèvements sociaux).

En 2013 la facture risque encore de s’alourdir suite au vote de la loi de finances rectificative pour 2012. Les parlementaires ont en effet adopté une taxe complémentaire allant de 2% à 6% pour les plus value dépassant 50 000 €.

Cette taxe qui ne concerne que les plus-values taxables s’appliquera à toutes les cessions (hors terrain à bâtir) réalisées à partir de 2013.

Son assiette sera la même que celle des prélèvements sociaux et de l’impôt sur la plus-value, telle que définie précédemment.

Plus Value Nette Imposable (PV) Nouvelle taxe
de 50 001 € à 60 000 € 2% PV -5% * (60 000 – PV)
60 001 € à 100 000 € 2%PV
de 100 001 € à 110 000 € 3%PV – 10% * (110 000 – PV)
de 110 001 € à 150 000 € 3% PV
de 150 001 € à 160 000 € 4%PV – 15 % * (160 000 – PV)
de 160 001 € à 200 000 € 4%PV
de 200 001 € à 210 000 € 5%PV – 20 % * (210 000 – PV)
de 210 001 € à 250 000 € 5%PV
de 250 001 € à 260 000 € 6%PV – 25 % *  (260 000 – PV)
supérieure à 260 0001 € 6%PV

Le taux global d’imposition des plus value va donc dorénavant se situer entre 34.5% et 40.5%.

Exemple comparatif de calcul

Afin de bien comprendre la méthodologie de calcul de la plus value et les enjeux des nouvelles réformes, prenons un exemple.

Monsieur Rivoli a acheté en Juin 1994 un appartement à Paris 3 pièces 90 m² à deux pas de la place de la Concorde face au jardin des Tuileries en vue de louer. A l’époque, il a payé cet appartement  2 800 € / m² soit 252 000 €. Depuis 1994, Monsieur Rivoli a fait réaliser plusieurs travaux dans l’appartement pour un montant global de 40 000 €.

Prenons trois hypothèses :

  • Revente en Mars 2011 pour 900 000 € (10 000 € / m²)
  • Revente en Mars 2012 pour 900 000 € (10 000 € / m²)
  • Revente en Mars 2013 pour 900 000 € (10 000 € / m²)
Hypothèse n° 1 : vente en 2011 Hypothèse n° 2 : vente en 2012 Hypothèse n°3 : Vente en 2013
Etape N°1 : Détermination du prix d’achat fiscal
Prix d’achat 252 000 € 252 000 € 252 000 €
Frais d’acquisition (7,5%) 18 900 € 18 900 € 18 900 €
Travaux (frais réels plus avantageux) 40 000 € 40 000 € 40 000 €
TOTAL 310 900 € 310 900 € 310 900 €
Etape N°2 : Détermination du prix de vente
Prix de vente 900 000 € 900 000 € 900 000 €
Etape N°3 : Calcul de la plus value imposable
Plus value Brute 589 100 € 589 100 € 589 100 €
Abattement pour durée de détention 100% 24% 28%
Plus Value Nette Imposable 0 € 447 640 € 424 152 €
Etape N°4 : Calcul de l’impôt à payer
Impôt sur la plus value (19%) 0 € 85 051 € 80 589 €
Prélèvement sociaux 0 € 60 431 € 65 744 €
Nouvelle taxe 2013 0 € 0 € 25 449 €
TOTAL 0 € 145 482 € 171 782 €

En synthèse, le total d’impôt à payer en 2013 sera donc de 171 782 €

L’avis de l’expert

La réforme la plus douloureuse date de septembre 2011 avec la modification des abattements pour durée de détention.

Mais si nous regardons dans le détail de notre exemple, la nouvelle réforme de 2013 fait augmenter l’imposition totale de 18 % (malgrés l’augmentation de l’abattement pour durée de détention).

L’ensemble des changements fiscaux de cette fin d’année 2012 vont nous obliger à revisiter les stratégies de détentions de votre immobilier locatif, SCI IR, SCI IS, location meublée…

Enfin, si vous envisagez des cessions dans les mois qui viennent sur des biens comportant une plus-value importante l’organisation de donation avant cessions dans le but de purger la plus-value peut être une piste intéressante à explorer.

Attention toutefois, ces montages doivent faire l’objet d’une grande prudence dans leur organisation, rapprocher vous de votre gestionnaire de patrimoine, notaire ou avocat avant de vous lancer.

 

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3 Responses to “2013 : Danger fiscal sur les plus-values immobilières.”

  1. avatar
    DESJARDINJS #

    bonjour
    je suis actuellement sur le point de réaliser une vente d’ un batiment qui appartiend a une SCI a l’IS soumise a TVA
    la sci vends le batiment qui est l’unique bien détenu par cette sci
    la sci est composée de trois associé 98% des parts appartenant a ma sarl ,1% a moi ,et 1% a mon épouse
    je me pose plusieurs questions
    le prix de vente du batiment est il soumis a tva
    pouvez vous me faire le calcul des plues values et impots apayer liés a cette operation
    si vous voulez bien me donner le coût de cette expertise
    dans l’attente recevez mes sincères salutations
    Hubert DESJARDINS 0689874487

    21 février 2014 at 2 h 44 min Répondre

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