A propos de cet article

avatar

Informations sur l'auteur

Avocate, Fulturis Avocat, conseil en droit des affaires

La réforme des baux commerciaux par la Loi Pinel.

{lang: 'fr'}
En raison de la réforme de certaines dispositions légales du Code de commerce par la loi Pinel du 18 juin 2014, une vigilance accrue s’impose aux bailleurs et preneurs lors de la rédaction des baux commerciaux.
Ces nouvelles dispositions sont applicables aux baux conclus ou renouvelés à partir du 1er septembre 2014. Un décret fixera les modalités d’application de certaines de ces dispositions.

Les baux précaires

La loi Pinel augmente la durée de ces baux qui passe désormais de 2 ans à 3 ans maximum (article L145-4 du Code de Commerce).
Vous pouvez désormais envisager de conclure des baux d’une durée maximale de 3 ans. Cette durée est toutefois non renouvelable. En effet, au-delà de trois ans, ces baux relèveront impérativement du statut des baux commerciaux.
Si vous ne souhaitez pas une transformation du bail précaire initial en bail commercial, il vous revient de vous assurer qu’à la fin des 3 ans, le preneur ne reste pas dans les lieux.
La loi pose également les conditions selon lesquelles vous devez établir un état des lieux d’entrée et de sortie (article L145-5 du Code de commerce).

Le bail commercial

Durée, renouvellement et refus de renouvellement du bail commercial
Dans les baux commerciaux conclus pour une durée de 9 ans, le preneur ne peut plus être privé de la faculté de donner congé au bout de 3 ans, 6 ans et 9 ans. Dans les autres types de baux commerciaux, il est toutefois possible d’aménager librement la faculté du preneur de donner congé, au bout de 1 an ou de 6 ans par exemple (article L145-4 du Code de commerce).
Dorénavant, vous avez la possibilité de donner congé par le biais d’un acte extrajudiciaire ou plus simplement par une lettre recommandée avec avis de réception, plus rapide et moins coûteuse (article L145-9 du Code de commerce).
Si vous êtes preneur, vous ne pouvez plus être privé de votre droit au renouvellement du bail, de votre droit de céder le bail ou les droits que vous détenez, à toute personne qui souhaite acquérir votre fonds de commerce ou votre entreprise.
Toute clause, stipulation, arrangement ou convention qui vous en priverait seraient réputés non écrits (articles L145-15 et L145-16 du Code de commerce).

Loyer du bail commercial

En principe, le loyer révisé ou renouvelé doit correspondre à la valeur locative. Cependant, vous avez la possibilité de plafonner le loyer en fonction d’un indice d’indexation ou de le déplafonner afin d’obtenir une fixation du loyer à la valeur locative.
Plafonnement du loyer
Désormais, lors de la fixation du loyer révisé ou renouvelé, vous devrez choisir entre 2 indices : l’ILC (quelle que soit la nature de l’activité du preneur) et l’ILAT (réservé aux activités tertiaires autres que les activités commerciales et artisanales).
L’ICC est supprimé et ne compte plus parmi les indices de référence principaux (articles L145-34 et L145-38 du Code de commerce). Cependant, vous pouvez y avoir recours dans votre clause d’échelle mobile (article L145-39 du code de commerce).

Lissage du loyer déplafonné

En cas de fixation du loyer à la valeur locative, afin d’éviter une hausse brutale du loyer, la variation du loyer ne pourra conduire à une augmentation supérieure pour une année à 10% par an par rapport au dernier loyer acquitté au cours de l’année précédente.
Cette disposition sera applicable lors de la révision du bail ou du renouvellement du bail (articles L145-34, L145-38 et  L145-39 du Code de commerce).

Demande en révision par le bailleur

Si vous envisagez une révision du loyer, elle prendra effet à compter de la date effective de la demande en révision et ne pourra plus être rétroactive (article L145-38 du code de commerce).

Saisine de la commission départementale de conciliation

En cas de litige relatif au loyer, à son renouvellement, aux charges et travaux, il sera possible de saisir une commission composée de bailleurs et de preneurs qui s’efforcera de vous concilier et de rendre un avis. Tant qu’elle n’aura pas rendu de décision, si vous saisissez une autre juridiction compétente, cette dernière ne pourra statuer.

Etat des lieux et inventaire des charges et impôts

La loi précise les obligations du bailleur et du preneur.
Vous devez établir avec le preneur, un état des lieux lors de la prise de possession des locaux et lors de leur restitution (article L145-40-1 du Code de commerce).
Vous devez également annexer au contrat de bail un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés au contrat de bail avec indication de la répartition entre le preneur et vous (article L145-40-2 du Code de commerce).
Vous devez adresser au preneur, un état récapitulatif annuel des charges, impôts, taxes et redevances liés au contrat de bail. Le délai dans lequel cet état doit être adressé sera précisé ultérieurement par décret.
En cours de bail, vous ne devez pas oublier de l’informer des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux.
En outre, vous devez également lui communiquer lors de la conclusion du contrat et tous les 3 ans :
- un état prévisionnel des travaux que vous envisagez de réaliser dans les trois années suivantes, assorti d’un budget prévisionnel ;
- un état récapitulatif des travaux que vous avez réalisés dans les trois années précédentes, précisant leur coût.
Les charges, impôts, taxes et redevances que vous ne pourrez plus imputer au preneur en raison de leur nature, seront précisés ultérieurement par décret.

Cession du bail commercial par le preneur

Dans l’hypothèse où vous cédez le bail commercial, et qu’il est prévu une clause de garantie au profit du bailleur, le bailleur aura l’obligation de vous informer de tout défaut de paiement du nouveau preneur. De plus, il ne pourra invoquer cette clause de garantie que dans les 3 ans suivant la cession du bail (articles L145-16-1 et L145-16-2 du Code de commerce).

Cession du local commercial par le bailleur

En cas de cession d’un local commercial ou artisanal uniquement, le preneur aura désormais un droit de préférence.
Si vous envisagez de vendre un local il vous faudra en informer le preneur au préalable. Concrètement, vous devrez lui faire une offre de vente qui devra être suivie de la réalisation de la vente s’il l’accepte. A défaut de réalisation de la vente dans les délais impartis, l’acceptation par le preneur sera sans effet (article L145-46-1 du Code de commerce).
La loi vous impose la reproduction de ces dispositions dans chaque notification faite au preneur à peine de nullité.

La loi Pinel définit également la convention d’occupation précaire (article L145-5-1 du Code de commerce). Elle accorde aux étrangers le bénéfice du droit au renouvellement du bail commercial. Elle accorde aussi aux ayants droits du preneur une faculté de résiliation anticipée du bail (L145-4 du Code de commerce).
Elle prévoit en outre une transmission automatique du bail non seulement en cas de fusion ou d’apport partiel d’actif mais également en cas de scission ou de transmission universelle du patrimoine (article L145-16 du Code de commerce).

L’avis de l’expert

Au vu de ces dispositions contraignantes, pensez aux professionnels tels que les avocats pour vous proposer ou rédiger des baux adaptés à vos besoins et vous mettre en conformité avec la nouvelle réglementation.

Tags: , , , , , , ,

Pas encore de commentaire

Laissez un commentaire