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Le déficit foncier ou comment diminuer ses impôts avec de l’immobilier !

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Le déficit foncier c’est quoi ? C’est la possibilité de déduire de son revenu imposable jusqu’à 10700 €, soit une économie d’impôt maximale de 4280 € pour un taux marginal d’imposition de 40%.

Deficit foncier

Le principe du déficit foncier

Vous pouvez retrancher des loyers perçus les diverses charges liées au bien loué. Dès lors qu’elles sont supérieures au loyer encaissé, un déficit foncier est dégagé ; ainsi le propriétaire peut déduire ce déficit de ses autres revenus à hauteur de 10700€.

Concrètement :

Pour bénéficier du système, il faut être au régime « réel » sur les revenus fonciers, option à formuler si vos loyers encaissés sont inférieurs à 15000 €. Les charges prises en compte sont entre autres les charges de rénovation et d’entretien, les assurances, les honoraires de gestion, les intérêts d’emprunt.

Exemple : J’achète un bien immobilier pour une valeur de 80 000 € qui a besoin d’une importante rénovation, soit 100 000 € de travaux. Je loue ce bien 9 000€ par an, et paye à la banque 3 000 € d’intérêts. Mes autres revenus sont de 50 000€.

Mon revenu foncier est de : 9 000 – 3 000 – 100 000, soit un déficit de 94 000€

Je peux donc déduire de mes autres revenus 10 700 €, le solde de mon déficit (94 000-10 700) 83 300 € est reportable sur une période de 10 ans et par tranche annuelle maximale de 10 700 €. à Le solde du déficit est imputable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes mais ne pourra pas recréer un déficit imputable sur les autres revenus.

Attention ! Un déficit qui serait dû uniquement à la déduction des intérêts d’emprunt ne pourrait pas rentrer dans ce champ d’application. En effet ce type de déficit est seulement reportable sur le revenu foncier de l’année suivante.

Attention ! Pour bénéficier de la mesure il faut louer le bien jusqu’au 31 décembre de la 3ème année qui suit l’imputation du déficit. (Art 156-i-3 du CGI)

Attention ! Les travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement ne doivent pas être pris en compte pour le calcul du déficit foncier. Pour vous y retrouver facilement, si les travaux effectués sont assujettis à une TVA à 20 %, ces travaux ne pourront pas entrer dans le périmètre.

L’œil de l’expert

Pour une même somme investie, il sera souvent plus avantageux d’un point de vue fiscal, de préférer de l’ancien avec travaux, que du neuf. Seulement la réflexion ne s’arrête pas là, ce serait trop simple ! En effet, les travaux déduits des revenus fonciers ne pourront pas venir en déduction du calcul de la plus-value lors de la revente. Aussi lorsqu’il y a la perspective d’une plus-value importante et d’une revente à courte ou moyenne échéance, un arbitrage s’impose entre la déduction sur les revenus ou la déduction sur la plus-value générée ; les deux ne subissant pas la même pression fiscale. Cette dernière est fonction de votre situation personnelle.

Si vous avez un projet immobilier, que vous soyez déjà propriétaire ou non de bien à usage locatif, le régime du déficit foncier est peut-être le meilleur outil pour optimiser la fiscalité de votre patrimoine immobilier. Mesure très efficace mais répondant à des règles très précises n’hésitez pas à vous faire accompagner par nos experts patrimoniaux.

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One Response to “Le déficit foncier ou comment diminuer ses impôts avec de l’immobilier !”

  1. avatar
    testez cette page internet #

    Un vrai plaisir de lire tes articles ! Bonne continuation !

    10 mars 2015 at 14 h 23 min Répondre

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