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SOPAFI CONSEIL Conseillère en gestion de patrimoine

Taxation des plus-values immobilières : les contours de la réforme…

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La dernière mouture de la fiscalité sur les plus-values immobilières date de seulement 18 mois mais il semblerait que celle-ci ne soit déjà plus en vigueur !

Une nouvelle réforme ayant pour objectif de rendre le marché immobilier plus fluide, évitant ainsi que la machine économique ne se grippe de nouveau, est désormais d’actualité.

Le gouvernement fait ainsi une entrave à la « pause fiscale » mais cette fois, bien lui en a pris puisque cette réforme s’inscrit sous le signe d’une baisse de la taxation de ces plus-values.

Nous regrettons toutefois que la pause fiscale ne soit pas la seule promesse écartée par Mr Hollande.

Une autre promesse semble en effet ne pas être au rendez-vous avec cette réforme, il s’agit du « choc de simplification ». Il est regrettable de rendre un « cadeau fiscal»  complètement indigeste !

Comment avons-nous eu connaissance de cette réforme, depuis quand et jusqu’à quand sera-t-elle applicable ?

L’administration fiscale a mis à jour pendant l’été sa doctrine administrative publique accessible sur internet. A notre grande surprise, elle y commentait… la réforme de la taxation des plus-values immobilières malgré que celle-ci n’ait pas encore fait l’objet ni d’une discussion parlementaire ni d’un vote !

Elle prévoyait tout de même dans ses commentaires une date d’application pour cette réforme : le 01 septembre 2013 !

Les notaires, chargés de collecter l’impôt sur le fruit de cession des transactions immobilières, appliquent depuis le 01 septembre cette nouvelle fiscalité issue de la doctrine administrative qui, bien que non issue d’un processus législatif classique, n’en demeure pas moins opposable à l’administration fiscale.

Le projet de loi de finances pour 2014 dévoilé en conseil des ministres le 25/09/2013 a repris l’ensemble des dispositions contenues dans la doctrine de l’administration fiscale. Nous devons toutefois attendre l’issue des débats parlementaires et le vote du texte définitif pour savoir à quelle sauce seront mangés à l’avenir les contribuables cédant un bien immobilier autre que leur résidence principale.

Ce que cette réforme ne devrait pas changer :

Les régimes particuliers d’exonération (exemple : cession de la résidence principale)

Les taux de taxation restent identiques :

  • 19% d’impôt sur le revenu + 15,5% de prélèvements sociaux, soit un taux forfaitaire global de 34,50% prélevé à la source par votre notaire.

Cession intervenue avant le 01/02/2012

Cession intervenue entre le 01/02/2012 et le 31/08/2013

Nombre d’années de détention Taux de réduction Applicable sur la plus-value brute pour le calcul de l’Impôt ET des prélèvements sociaux Nombre d’années de détention Taux de réduction Applicable sur la plus-value brute pour le calcul de l’Impôt ET des prélèvements sociaux
De 0 à 5 ans 0% De 0 à 5 ans 0%
6 ans 10% 6 ans 2%
7 ans 20% 7 ans 4%
8 ans 30% 8 ans 6%
9 ans 40% 9 ans 8%
10 ans 50% 10 ans 10%
11 ans 60% 11 ans 12%
12 ans 70% 12 ans 14%
13 ans 80% 13 ans 16%
14 ans 90% 14 ans 18%
15 ans 100% – EXONERATION TOTALE 15 ans 20%
16 ans 22%
17 ans 24%
18 ans 28%
19 ans 32%
20 ans 36%
21 ans 40%
22 ans 44%
23 ans 48%
24 ans 52%
25 ans 60%
26 ans 68%
27 ans 76%
28 ans 84%
29 ans 92%
30 ans 100% EXONERATION TOTALE

 

Le calcul de la plus-value brute imposable sera toujours le même :

Prix de cession – Prix de revient*

*Prix de revient = Prix d’acquisition + Frais de transaction + Travaux.

Les Frais de transaction ainsi que les Travaux peuvent éventuellement être évalués forfaitairement

Ce que cette réforme devrait changer :

Il est appliqué actuellement sur la plus-value brute imposable un abattement pour durée de détention : cet élément de calcul de la plus-value imposable va être réformé. C’est d’ailleurs principalement sur ce point que s’était déjà concentrée la dernière réforme de la taxation des plus-values immobilières (passage de l’exonération de 15 ans à 30 ans de détention).

Il y aura désormais un taux d’abattement différent pour le calcul de l’impôt sur le revenu et pour les prélèvements sociaux.

  • → Le taux d’abattement applicable pour le calcul de l’impôt sur le revenu conduira à une exonération de cet impôt au bout de 22 ans.
  • → Le taux d’abattement applicable pour le calcul des prélèvements sociaux conduira à une exonération de cette imposition au bout de 30 ans.

Cession intervenue à compter du 01/09/2013

Nombre d’années de détention Taux de réduction applicable sur la plus-value brute pour le calcul de l’Impôt Taux de réduction applicable sur la plus-value brute pour le calcul des prélèvements sociaux
De 0 à 5 ans 0% 0%
6 ans 6% 1.65%
7 ans 12% 3.30%
8 ans 18% 4.95%
9 ans 24% 6.60%
10 ans 30% 8.25%
11 ans 36% 9.90%
12 ans 42% 11.55%
13 ans 48% 13.20%
14 ans 54% 14.85%
15 ans 60% 16.50%
16 ans 66% 18.15%
17 ans 72% 19.80%
18 ans 78% 21.45%
19 ans 84% 23.10%
20 ans 90% 24.75%
21 ans 96% 26.40%
22 ans 100% – EXONERATION D’IMPOT SUR LE REVENU 28%
23 ans 100% 37%
24 ans 100% 46%
25 ans 100% 55%
26 ans 100% 64%
27 ans 100% 73%
28 ans 100% 82%
29 ans 100% 91%
30 ans 100%

100% – EXONERATION DES PRELEVEMENTS SOCIAUX – EXONERATION TOTALE

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

N.B : Attention, les cessions de terrains à bâtir resteront imposées selon le régime actuel

Abattement exceptionnel de 25% :

Un abattement exceptionnel de 25% applicable sur la plus-value calculée après abattement pour durée de détention devrait être applicable pour les cessions réalisées jusqu’au 31/08/2014.

Cet abattement sera également retenu pour le calcul de la surtaxe applicable aux plus-values supérieures à 50 000€.

Attention, ne bénéficieront pas de cet abattement exceptionnel, les cessions de terrains à bâtir et les cessions intervenant dans le cercle familial.

Synthèse :

Ci-dessous un graphique exposant l’évolution du taux de taxation en fonction de la date de cession du bien et du nombre d’années de détention à cette date.

*hors éventuelle surtaxe concernant les plus-values supérieures à 50 000 € (pour mémoire, de 2 à 6 %)

Avis de l’expert :

Malgré la volonté du gouvernement de retrouver un marché immobilier fluide, nous ne retrouverons pas pour autant une fiscalité aussi légère que celle que nous connaissions avant le 01/02/2012…

Apparaît nettement une opportunité à accélérer les cessions actuellement envisagées pour les réaliser avant le 31/08/2014… Reste toutefois à ne pas se précipiter car la fiscalité au jour de la réalisation de la vente pourra avoir évolué en fonction de ce qui sera voté dans la loi de finances pour 2014.

N’hésitez pas à vous rapprocher de votre conseiller en gestion de patrimoine pour vous tenir régulièrement informé de l’évolution de cette réforme et pour anticiper au mieux l’impact des cessions que vous pourriez envisager, qu’il s’agisse de biens immobiliers, de terres, de parts de SCI ou tout autre actif immobilier.

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